Private Immobilienvermietung im Familienkreis sind eine interessante Option um Steuern zu sparen. Die Verwandtschaft zahlt weniger Miete als der ortsübliche Vergleich und der Unternehmer kann im Idealfall alle Kosten, etwa für Instandhaltung und Reparaturen als Werbungskosten geltend machen.

Die verbilligte Vermietung sollte jedoch gründlich geplant und durchgeführt werden. Fällt der Preisnachlass zu groß aus, gerät schnell die steuerliche Anerkennung in Gefahr. Beträgt das Mietentgelt weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, erkennt das Finanzamt die Immobilienaufwendungen nicht mehr zu 100% als Werbungskosten an.

Doch wo findet man die ortsüblichen Mieten? Das Mietniveau lässt sich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. In den meisten Fällen ist dieser über den Bürgerservice der Städte und Gemeinden erhältlich.

Laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom Februar 2018 bezieht sich der Mietspiegel aber grundsätzlich nur auf unmöblierte Wohnungen. Demnach ist bei der Vermietung von teil- oder vollmöblierten Wohnungen grundsätzliche ein Möblierungszuschlag anzusetzen. Zuschläge für Einrichtungsgegenstände wie Küche, Trockner etc. sind dann getrennt auszuweisen. Zur Ermittlung des Möblisierungszuschlags lassen sich Immobilienportale oder Hochrechnungen alter Mietspiegel heranziehen. Je großzügiger eine Wohnung möbliert ist, desto wichtiger ist eine gewissenhafte Kalkulation. Der Möblierungszuschlag darf nur dann entfallen, wenn kein marktüblicher Gebrauchswert zu ermitteln ist, weil die Möbel evtl. schon sehr alt sind. Ist dem Finanzamt der ermittelte Aufschlag nicht hoch genug, dann fällt die Miete im Vergleich zu den ortsüblichen niedriger aus, als angenommen. Somit rutscht die Gesamtmiete schnell unter die 66 % – Grenze.

Wer gehört eigentlich zu den Familienangehörigen an die Vermietet werden kann?

• Ehegatten
• Verlobte
• Eltern
• Geschwister der Eltern
• Geschwister
• Kinder der Geschwister
• Ehegatten / Lebenspartner der Geschwister
• Geschwister der Ehegatten / Lebenspartner
• Pflegeeltern und Pflegekinder

Und so wird ein Mietvertrag mit Familienangehörigen steuerlich anerkannt:

Das oberste Gebot ist ein Vertragswerk im Form eines Mietvertrags, der wie unter Fremden üblich gestaltet und gelebt wird:

1. Der Wohnraum wird so überlassen, wie vertraglich vereinbart (Größe, Ausstattung, Zustand).
2. Der Mieter zahlt die Miete nachweislich regelmäßig, pünktlich und vollständig.
3. Die Nebenkosten werden monatlich per Vorauszahlung abgerechnet.
4. Die Nebenkostenabrechnung muss jährlich erstellt und Nachzahlungen oder Guthaben tatsächlich ausgezahlt werden.
5. Die Zahlungen erfolgen Nachweisbar durch Überweisung.
6. Der Vermieter mahnt bei ausbleibender Mietzahlung schriftlich.
7. Der Mieter nutzt den Wohnraum nicht zusammen mit dem Vermieter.
8. Der Mietvertrag muss zivilrechtlich wirksam sein und sollte aus Beweisgründen zwischen den Vertragsparteien schriftlich geschlossen werden.

Quelle:Handwerk Magazin, 02/2019